土地と建物を一括購入した場合の取得価額の区分
| 【問14】 土地と建物を一括して購入した場合に、個々の資産ごとの取引金額が契約書等において明示されていないときは、土地又は建物の取得価額は、総取得価額にそれぞれの時価の合計額に占める個々の資産の時価の割合を乗じて算出してよいか。 |
|---|
【答14】 個人から中古マンションを購入した場合等、消費税の表示もなく、一括した購入価格しかわからないことが実務で多く見かけます。
その場合の取得価額の区分は、ご質問のように、それぞれの時価を基準として按分する方法を採用しても構わないと思われます。
また、次に掲げる場合には、それぞれの計算方法を合理的なものとして取り扱ってよいとされています。
① 当事者の取引交渉の過程において認識した金額をもってその金額を合理的に区分している場合
② 当該取引金額から客観的な評価が期待できると認められる建物の時価相当額を控除した金額を土地の取得価額としている場合（建物価額先取り方式）
③ 土地等の取引金額として相当と認められる価額を土地の取得価額とし、残額を建物の取得価額（建物の取得価額として相当と認められる場合に限る。）としている場合（土地価額先取り方式）
上記のいずれもよくわからない場合、実務で利用されているのが、固定資産税評価額の割合による区分の方法です。
これは、売買価額の総額を固定資産税評価額の土地と建物の割合を用いて按分する方法です。
例えば、中古マンションの購入価額が５０００万円の都心のマンション。固定資産税の評価額が土地１８００万円、建物２２００万円だった場合
建物の価格＝５０００×２２００/４０００＝２７５０万円 と計算されます。
税務署で推奨している計算方法ではありませんが、土地建物の一方の固定資産税の評価が著しく低い場合は別として、通常、その計算で出された区分価格を否認されることはあまりないと思います。
【関係法令通達】令54①一