2 借地に伴う諸費用の取扱い
| 【問2】借地権付の建物を購入する際に支払う次の諸費用はどう処理すればよいのでしょうか? ①司法書士などに支払う名義変更料、 ②地主に支払う建替承諾料、 ③借地の更新時に地主に支払う更新料 は、すべて経費になるのでしょうか。 |
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【答2】
1 名義変更料
不動産を取得し、名義変更を行う際に必要となる費用として、手続きを行う司法書士に支払う報
酬と登録免許税などがあります。
これらの費用は、次のように取り扱われます。
〇 個人の場合
イ その土地(借地権)建物等を業務用(誰かに貸し付けたり、事業用に使用すること)に利用している場合は、必要経費になります。
ロ その土地（借地権）建物等を自家用(自宅等で利用)に利用した場合は、将来その土地（借地権建物等を譲渡したときの取得費になります。
〇 法人の場合
支出した時の経費になり、取得費にはなりません。
なお、名義変更料の名目で地主に支払った費用は、次に説明する承諾料と同じです。
2 建替承諾料
借地の上に木造アパートを建築していたが、老朽化したため、地主に建替えの相談をし、承諾を得て、承諾料を支払った場合、その承諾料は個人法人とも借地権の取得価額に算入され、支出時の必要経費に算入することはできません。
なお借地権の取得費には、士地の賃貸借契約又は転貸借契約(これらの契約の更新及び更改を含みます。)をする際に借地権の対価として士地所有者又は借地権者に支払った金額のほかに、次の金額を含むものとされています。
①借地権付建物等を取得した場合の購入対価のうち、借地権の対価と認められる部分の金額
②賃借した士地の改良のためにした土盛り、地ならし、埋立て等の整地
に要した費用の額
③借地契約の際に支出した仲介手数料等
④建物等を増改築するに当たりその土地の所有者又は借地権者に対して支出した費用の額(承諾料とか名義書き換え料とかがこれに含まれます。)
3 借地の更新料
以前から借地していて、更新時期が来た場合、あるいは、建物を新築したいので新たに借地権の更新をしたいという場合に、借地権の更新料を支払うことになります。
このとき支出する更新料は、その金額自体は新たな借地権の購入の対価となり、必要経費にはなりません。
ただし、前回までに支払った更新前の借地権の取得費の一部を必要経費に算入することができます。
算式を示すと
<法人の場合>
損金算入額
= 更新直前の借地権等の帳簿価格×支払った更新料等の額÷更新時における借地権等の価額(時価)
<個人の場合>
必要経費の額
= 借地権等の取得費×支払った更新料等の額÷更新時における借地権等の価額
となります。
個人の場合は、更に事業割合をかけることになります。